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フレッツ光・マンションタイプなら、速度の速い有線接続でも50Mbpsはなかなか出ないと思います。（光ネクスト・VDSL方式）
その上、さらに激しく速度変化する無線接続でやっていたら、安定した速度なんて期待できませんよ。

光回線・VDSL方式というのは、共有部のMDF室以降は各戸まで既存の古い電話配線を利用するシステムなので、その点ではADSL回線とほぼ同じですよ。
VDSL方式なのに、光回線という呼び方のせいで過度な期待をする人も多いようです。
VDSL方式のデメリットは、次の資料の＊印のコメントにも書かれています
https://flets.com/next/fee_smenu.html

今の環境での対策法：
① 極力、同時接続はしない。（絶対速度が分割されてしまうので）
② 11n/aは5GHz帯なので電波干渉には強いが障害物には弱いので、距離が遠い場合はかえって、11b/g/n:2.4GHz帯のほうが電波が届きやすい場合もあります。

＊添付画像のレンタル機器はVDSL宅内装置なので、ルーター機能は付いていません。
なので、無線ルーターのモード切替は「ルーターON」で正解です。

ルーターを初期化するくらいならファームウェアを上げてみましょう。

あとスピードテストは有線の結果も念のためお願いします。

フレッツ光・回線終端装置がルータではありませんか?
その場合、BUFFALOのRouterは「OFF」にする必要があります。

この手の質問の場合、フレッツ光機種名とPPPランプ有無、ランプ状態の記載が必要です。